FAQ

Frequently asked Questions - Ihre häufigsten Fragen rund um das Thema Finanzierung

Wozu benötige ich eine Finanzierungsbestätigung?
 

Wer heutzutage den Erwerb von Immobilien in Betracht zieht, wird in diesem Prozess vermehrt um den Nachweis einer Finanzierungsbestätigung gebeten. Den Verkaufenden dient dieser Nachweis als Bonitätsprüfung der Kaufinterressenten seitens einer Bank oder eines Finanzierungsvermittlers. Für die Käuferin oder den Käufer weist eine Finanzierungsbestätigung eine zusätzliche Sicherheit aus, ob der Finanzierungskauf auf einer soliden Grundlage steht.

Wie bekomme ich eine Finanzierungsbestätigung durch eine Bank?

Um eine Finanzierungsbestätigung zu erhalten, müssen Sie sich mit ihrem Kreditinstitut oder einem Finanzierungsvermittler bzw. einer Finanzierungsvermittlerin in Verbindung setzen. Die Banken verlangen vor einer Finanzierungsbestätigung unterschiedliche Unterlagen, gemäß den hauseigenen Regularien. Neben persönlichen Angaben werden ihre Einkommensverhältnisse, liquidierbares Eigenkapital, Nachweise zu Kreditsicherheiten und Angaben zum Kaufobjekt eingefordert.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung, ist die unverbindliche Absichtserklärung eines Kreditinstituts eine anstehende Finanzierung zu gewährleisten. Der Finanzierungsbestätigung geht eine Prüfung verschiedener Bonitätsunterlagen in Bezug auf finanzielle Machbarkeiten voraus.

Wie verbindlich ist eine Finanzierungsbestätigung?

Die Finanzierungsbestätigung einer Bank oder eines Finanzierungsvermittlers bzw. einer Finanzierungsvermittlerin ist eine Absichtserklärung, aber keine verbindliche Rechtsgrundlage. Auch, wenn in den allermeisten Fällen eine spätere Finanzierung zustande kommt, so behalten es sich Banken dennoch vor, darauffolgende Kreditfinanzierungen nicht automatisch einzugehen.

Wie lange ist eine Finanzierungsbestätigung gültig?

Da Finanzierungsbestätigungen generell auch jüngste Marktentwicklungen berücksichtigen, sind sie häufig nur tagesaktuell gültig.

Wie lange dauert es, eine Finanzierungsbestätigung zu erhalten?

Nach Beantragung und Vorlage der benötigten Unterlagen, benötigen die meisten Banken und Finanzierungsvermittler oder -vermittlerinnen lediglich einen Zeitraum von wenigen Tagen um eine Finanzierungsbestätigung auszustellen.

Kann ich eine Finanzierungsbestätigung schon beantragen, bevor ich ein konkretes Kaufobjekt benennen kann?

Ja, und zwar können Sie ihre Bank oder ihren Finanzierungsvermittler bzw. ihre Finanzierungsvermittlerin beauftragen, eine entsprechende Prüfung und Ausstellung zu veranlassen im Hinblick auf einen bestimmten Kreditrahmen. Für diesen Zweck brauchen Sie noch keinen konkreten Objektwunsch und können so bei der Objektsuche punkten, indem sie anderen Interessenten diesen wichtigen Schritt bereits vorweisen können. Hierbei wird lediglich ihre Bonität geprüft, nicht jedoch der Zeitwert des Objekts.

Wie sieht eine Finanzierungsbestätigung im Detail aus?

Neben der persönlichen Zuordnung bestätigt ihnen die Bank oder die Finanzierungsvermittelnden, dass sie ihnen bei der Finanzierung eines bestimmten Objekts zur Seite zu stehen. Bei der objektlosen Finanzierungsbestätigung wird für den Verkäufer oder die Verkäuferin ersichtlich, dass die Finanzierung bis zu einem gewissen Betrag von der Bank mitgetragen wird.

Welche Finanzierungsmöglichkeit ist für mich die beste?
 

Welche Finanzierungsart sinnvoll ist, muss mit dem Finanzierungsberater oder der Finanzierungsberaterin erarbeitet und auf die jeweilige persönliche Lebenssituation individuell abgestimmt werden.

 

Was sind die gängigsten Finanzierungsmöglichkeiten?

Die zwei meistgenutzten Möglichkeiten der Finanzierung sind das Annuitätendarlehen (auch Tilgungshypothek genannt) und die Festhypothek (auch Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt)

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Eine Annuität (Rate) setzt sich aus dem Zins und der vereinbarten Tilgungsrate zusammen. Beispielsweise bei der Kreditsumme 100.000 € Zins 2%p.a. + Tilgung 3%p.a. ist eine Annuität von 5%p.a. entsprechend einer monatlichen Rate von 416,67 €.

 

Der Zins ist der Betrag, den die Bank erhält, weil sie den Kredit gewährt.

Die Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung.

Zins plus Tilgung ergibt die zu zahlende Rate.

 

Bei dem Annuitätendarlehen wird die laufenden Tilgung von der Kreditsumme abgezogen, dh. die Kreditsumme verringert sich um den Tilgungsanteil. Die Restschuld verringert sich stetig. Nach der Zinsfestschreibung bleibt meistens eine Restschuld übrig, die man dann zu dem jeweiligen Zeitpunkt mit der Bank zu den dann marktüblichen Konditionen neu verhandeln muss.

 

Es entsteht ein Zinsänderungsrisiko!

 

Was ist eine Festhypothek oder Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Die vereinbarte Gesamtrate setzt sich aus einer Zins- und einer Sparrate zusammen. Die Sparrate wird auf den Bausparvertrag eingezahlt, eine direkte Tilgung ist ausgesetzt - man spricht von indirekter Tilgung.

Beispielsweise bei einer Kreditsumme 100.000 € und Zins 2%p.a. entspricht das einer Zinsrate von monatlich 166,67 € + einer monatlichen Sparrate von 250 € =  416,67 € monatliche Gesamtrate.

Bei dem tilgungsausgesetzen Darlehen gibt es keine klassische laufende Tilgung, die von der Kreditsumme abgezogen wird. Die Sparrate wird in der vereinbarten Zinsbindungsphase (Ansparphase) in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Tilgung des ausgesetzten Darlehens erfolgt in einer Summe zum festgelegten Zeitpunkt.

Das angesparte Guthaben wird dann von der Finanzierungssumme in einem Betrag abgezogen. Die Restschuld läuft als Bauspardarlehen mit der vereinbarten Tilgungsrate und dem vereinbarten Sollzinssatz, die bei Abschluss der Finanzierung vereinbart wurde. Das Bauspardarlehen läuft bis zur vollständigen Rückzahlung durch und kann jederzeit vorzeitig in beliebiger Höhe kostenfrei zurückgezahlt werden.

Es entsteht kein Zinsänderungsrisiko -> Planungssicherheit durch festgesetzte Rate!

Welche Angaben benötige ich für eine Immobilienwertermittlung?

• Immobilienart (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung...)
• Grundstücksgröße
• Erbbaugrundstück, jährlicher Erbbauzins, öffentlich/kirchlich oder andere, Laufzeit
• Angabe der Wohnfläche: Wie wird die Wohnfläche genutzt? Eigennutz, gewerblich oder Vermietung
• Existiert eine Einliegerwohnung oder weietere Wohneinheiten?
• Dachgeschoss vorhanden, ausgebaut oder nicht?
• Keller vorhanden, zu Wohnzwecken umgebaut?
• Anzahl der Vollgeschosse
• Bauweise (massiv, Fertighaus oder Holzhaus)
• Was wurde an der Immobilie in den letzten 10 Jahren renoviert?
• zusätzliche Angaben über die Ausstattung der Immobilie

Was sind die zusätzlichen Angaben zur Immobilie?

• einfache Ausstattung: Schlechter Wärmeschutz, 1fach Verglasung, keine Bodenbelag, Einzelöfen oder Elektroheizung
• mittlere Ausstattung: durchschnittliche marktübliche Ausstattungsmerkmale
• gehobene Ausstattung: gute Wärmedämmung, 3fach Verglasung, Fertigparkett und Fußbodenheizung
• stark gehobene Ausstattung: hochwertige Dämmung, 3fach Verglasung, hochwertiges Parkett oder Dielen, Fußbodenheizung
• einfacher Zustand: grobe Bauschäden/ -mängel mit sofortigen Sanierungsbedarf
• mittlerer Zustand: baujahrestypischer Bauwerks- und Ausstattunszustand ohne Instanthaltungsstau
• guter Zustand: Bauwerk und Ausstattung neuwertig ohne nennenswerten Verschleiß
• sehr guter Zustand: Neubau oder Kernsanierung (von maximal 2 Jahren)

Wie prüft die Bank die Bonität?
 

Einnahmen minus Ausgaben minus Nebenkosten (Bewirtschaftungskosten Immobilie) minus bestehende Kreditverbindlichkeiten minus künftige Finanzierungsrate

= Haushaltsüberschuss

 

Man unterscheidet zudem drei Phasen der Bonitätsprüfung. (siehe nächste Frage)

Wenn kein Überschuss besteht, ist eine Kreditvergabe nicht möglich bzw. nicht so wie gewünscht möglich.

 

Was sind die drei Phasen der Bonitätsprüfung?

1. Heute = bei Einreichung
   
   

2. Morgen = bei Zinsbindungsende. Nach dem Ende wird eine kalkulatorische Rate für die Restschuld berechnet. In der Regel wird mit einem Zins um etwa 5% und einem Tilgungssatz von 2% gerechnet.
   

   
   

3. Renteneintritt = es wird geprüft, ob die aktuellen Renteneinnahmen ausreichen, um die Finanzierung auch in der Rente tragen zu können.

Alle drei Phasen müssen eine Überdeckung (bzw. einen Überschuss) darstellen.

Was sind Einnahmen und Ausgaben?

Einahmen sind:

 

alle Arten von Einnahmen (z.B. Lohn und Gehalt, Nebenjob, Mieteinnahme, Rente, Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit…).

 

Ausgaben sind:

• bestehende Kreditverpflichtungen
• private Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge
• Unterhaltszahlungen
• Lebenshaltungskosten, die von jeder Bank unterschiedlich kalkuliert werden. Dort sind Ausgaben wie z.B. Strom, Telefon, Gas, Müll, Lebensmittel, Kleidung usw.
  

Wie komme ich an eine günstige Baufinanzierung?

 

Innerhalb von 60% Beleihungsauslauf bekommt man den günstigsten Zins von der Bank angeboten - Bonität vorausgesetzt. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto geringer ist das Risiko der Bank, bei einer Zwangsversteigerung an ihr ausgeliehenes Geld wieder zu kommen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf wird berechnet, er dient als weitere Grundlage zur Kreditwürdigkeit. Indem man das geliehene Kapital durch den Wert der Immobilie teilt und mit dem Faktor 100 multipliziert, erhält man den Beleihungsauslauf.

Beispiel: eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 € wird durch das geliehene Kapital von 300.000 € finanziert, dann würde der Beleihungsauslauf 60% betragen (300.000 € / 500.000 € x 100).

Was versteht man unter der Beleihungsgrenze (auch: Beleihung) und, was sagt es für die Bank und die Kundinnen und Kunden aus?

Unter Beleihungsgrenze versteht man die maximale Kredithöhe (auch: Finanzierungssumme), die an einem Objekt als Sicherheit, in der Regel als Grundschuld im Grundbuch, für die Bank eingetragen werden kann.

Welche Beleihungsgrenzen gibt es?

Das sind die gängigsten Beleihungsgrenzen der Banken:

- 1a Konditionen (innerhalb 60% Beleihung)

- 1b Kondition (innerhalb von 80% Beleihung)

- 1c Kondition (innerhalb von 90% Beleihung)

- 1d Kondition (innerhalb von 100% Beleihung)

Kann ich auch komplett ohne Eigenkapital finanzieren?

Ja, es können sogar die anfallenden Kauf- oder Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden - Bonität vorausgesetzt.

Wann wird ein Notartermin ausgemacht und von wem?

 

In der Regel wird der Notartermin vom Verkäufer oder der Verkäuferin ausgemacht, oft aber auch vom Makler oder der Maklerin.

Dies geschieht nach der Vorlage einer schriftlichen Finanzierungszusage seitens der finanzierenden Bank.

Welche Unterlagen benötige ich für den Notartermin?

 Für den Notartermin sollten Sie die folgenden Unterlagen mitbringen:

• Personalausweis
• Steuer ID
• Kaufvertragsentwurf
• Grundschuldbestellungsurkunde

Wie wähle ich einen passenden Notar aus?

Beurkunden von Immobilien können in der Regel alle Notare, oft arbeitet aber entweder der oder die Finanzierer, der Makler oder die Maklerin oder die Bautragenden mit einem bestimmten Notar bzw. einer Notarin zusammen. Es empfiehlt sich häufig auch an dieser Konstellation festzuhalten.