Lexikon für Baufinanzierung

Wir bemühen uns immer um eine klare und verständliche Sprache. Manchmal ist es aber notwendig, einzelne Fachbegriffe noch einmal nachzulesen. Hierzu haben wir Ihnen ein Lexikon zu wichtigen Begriffen der Baufinanzierung zusammengestellt. Natürlich können Sie sich bei Fragen gerne an uns persönlich wenden!

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Wohnungen in einem Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich von den anderen getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Ablösung

Wechsel des Darlehensgebers, um einen bestehenden Kredit durch ein neues Darlehen einen zurückzuzahlen.

Abnahmeverpflichtung

Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen.

Abschreibung

Absetzung der Wertminderung einer Immobilie als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dabei wird zwischen der linearen Abschreibung (jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge) und der degressiven Abschreibung (jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge) unterschieden. Bei Altbauten ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei Neubauten kann zwischen beiden Abschreibungsformen gewählt werden.

Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. So kann ein Darlehensnehmer zum Beispiel einen Anspruch auf die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung an den Darlehensgeber abtreten. Des Weiteren können bei einer Immobilienfinanzierung die Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Grundschulden und Investmentfonds abgetreten werden.

Agio

Aufpreis, den manche Banken für die Bereitstellung eines Darlehens verlangen. Der Darlehensbetrag wird zu 100 % ausgezahlt, der Darlehensnehmer muss jedoch einen höheren Betrag zurückzahlen.

Allgemeine Darlehensbedingungen

Von Banken vorformulierte Vertragsbestimmungen zur Darlehensabwicklung, die für alle Kunden gelten. Die allgemeinen Darlehensbedingungen werden mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag anerkannt. Insofern sind sie vergleichbar mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Annuität

Die Zahlung von Zins und Tilgung, die pro Jahr auf ein gewährtes Darlehen anfallen. Die Höhe dieser Zahlung bleibt über die gesamte Sollzinsbindungsfrist konstant.

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Raten (siehe auch Annuität) zurückgezahlt wird. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Über die Dauer der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil in der Rate, während sich der Tilgungsanteil erhöht.

Anschaffungskosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis weitere Anschaffungskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten an. Diese Anschaffungskosten müssen anteilig berechnet werden, weil Abschreibungen (s.o.) nicht auf den Grund und Boden einer Immobilie, sondern nur auf die Immobilie selbst möglich sind.

Anschlussfinanzierung

Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein neues. Wird das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen, handelt es sich um eine Prolongation (Verlängerung). Wenn der Kreditnehmer den Darlehensgeber wechselt, spricht man von einer Umschuldung.

Anschlusskosten

Kosten für den Anschluss von Grundstück und Haus an das öffentliche Versorgungsnetz. Darunter fallen zum Beispiel die Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Gas- bzw. Stromversorgung und die Telekommunikation.

Arbeitgeberdarlehen

Darlehen eines Arbeitgebers an Betriebsangehörige zur Finanzierung von Wohneigentum. Oft erhält ein Arbeitnehmer so besonders günstige Konditionen. Unter bestimmten Voraussetzungen muss er jedoch den geldwerten Vorteil versteuern.

Arbeitnehmersparzulage

Eine Geldleistung, die der Arbeitsgeber als Vermögenswirksame Leistung auf einen Sparvertrag (z.B. Bausparvertrag) des Arbeitnehmers einzahlt. Die Arbeitnehmersparzulage können sich Arbeitnehmer sichern, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Auflassung

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bzw. an einer Immobilie erforderliche Einigung des Verkäufers und des Erwerbers. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien von einer zuständigen Stelle, zum Beispiel einem Notar, erklärt werden (vgl. § 925 BGB).

Auflassungsvormerkung

Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB). Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer das Objekt z.B. an eine andere Person verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.

Aufteilungsplan

Eine Bauzeichnung, die von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundet wurde. Ein solcher Plan muss sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile aufweisen. In der Regel erfolgt eine fortlaufende Nummerierung der Nutzungseinheiten, durch die Verwechslungen und Irrtümer ausgeschlossen werden sollen.

Aufwendungshilfen

Öffentliche Zuschüsse oder Darlehen für Eigentümer neu errichteter, eigengenutzter Immobilien. Nach den Bestimmungen des Zweiten Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes (II. WoBauG) sollen diese Geldmittel nach dem Bezug zu einer finanziellen Entlastung beitragen. Sie werden über mehrere Jahre hinweg in abnehmenden Monatsraten ausbezahlt. Für die Aufwendungshilfen müssen bestimmte Einkommens- und Wohnflächengrenzen eingehalten werden. Genaue Laufzeiten, Fördersätze und Verteilungskriterien können Sie den aktuellen Wohnungsbauförderungsbestimmungen der einzelnen Bundesländer entnehmen.

Ausbauhaus

Ein Haus, das aus den vorgefertigten Teilen nur bis zu einem bestimmten Grad durch eine Baufirma errichtet wird. Im Gegensatz zum Fertighaus wird ein Ausbauhaus nicht schlüsselfertig geliefert, sondern durch den Bauherrn in Eigenleistung fertiggestellt.

Außenanlagen

Zu den Außenanlagen gehören unter anderem die Gartenanlagen, die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze sowie Pflasterung und Befestigungen von Wegen. Ein Teil der Kosten für die Außenanlagen gehört zu den Herstellungskosten.

Auszahlungsvoraussetzungen

Eine Bank stellt für die Auszahlung eines Darlehens gewisse Bedingungen auf. Diese werden im Darlehensvertrag vereinbart und müssen innerhalb einer bestimmten Frist erfüllt werden (z.B. die Eintragung der Grundschuld).

Aval

Übernahme einer Bürgschaft oder Garantiestellung durch ein Kreditinstitut. Das Institut stellt dabei keinen Geldbetrag, sondern seine eigene Kreditwürdigkeit zur Verfügung. Bei einer Bürgschaft verpflichtet es sich, für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers einem Dritten gegenüber einzustehen. Bei einer Garantie steht es für einen zukünftigen Erfolg ein.

Bauantrag

Schriftlicher Antrag auf eine Baugenehmigung, der bei einer Baubehörde gestellt werden muss. Zur Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens mit dem Bauantrag, müssen bestimmte Unterlagen vorliegen wie zum Beispiel ein Lageplan mit Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, Bauzeichnungen, die Berechnung des umbauten Wohnraums nach DIN 277 oder statistische Berechnungen.

Bauanzeige

Anzeige, die ein Bauherr bei der zuständigen Baubehörde einreichen muss, um ein Bauvorhaben, das nicht baugenehmigungspflichtig ist, bekannt zu geben.

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind zum Beispiel die Beschaffenheit der Wände und des Daches, die Heizung, die Art der Fenster etc. Außerdem gibt sie genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien. Aufgrund der Wichtigkeit einer Baubeschreibung für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist diese ein zentraler Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Darüber hinaus ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Bauerwartungsland

Eine Fläche, die noch nicht als Bauland gekennzeichnet ist, für die jedoch bereits die Absicht besteht, sie in Bauland zu verwandeln. Die finale Nutzungsbestimmung muss verbindlich durch einen Bebauungsplan festgesetzt werden.

Baufinanzierung

Die meisten Menschen benötigen eine Baufinanzierung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten. Hierfür nehmen sie ein Darlehen bei einer Bank auf und zahlen dies über einen Zeitraum von mehreren Jahren oder Jahrzehnten wieder zurück.

Baugenehmigung

Ein in den jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer vorgeschriebenes förmliches Verfahren zur Genehmigung eines Bauvorhabens. Eine Baugenehmigung ist gebührenpflichtig und zeitlich befristet. Ohne die Erteilung einer Baugenehmigung darf mit den Baumaßnahmen nicht begonnen werden. Für bestimmte Baumaßnahmen ist in einigen Bundesländern eine Bauanzeige ausreichend.

Baugrenze

Die im Bebauungsplan festgelegte Grenze, die nach § 23 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von Gebäuden oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf.

Bauherr

Person oder Instanz, die einen Bau errichten lässt und finanziert.

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Eine Versicherung, die Schäden, die Dritte auf einem Baugrundstück oder durch eine Baumaßnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden könnte, abdeckt.

Baujahr

Grundsätzlich gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung als Baujahr eines Gebäudes. Auch wenn ein Gebäude durch Schäden unbewohnbar und später wiederhergestellt wurde, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung. Bei total zerstörten Gebäuden hingegen gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Bauleistungsversicherung

Eine Versicherung für den Fall, dass während der Bauphase an der Immobilie, den Bauteilen oder den Baustoffen Schäden entstehen. Diese Schäden können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden.

Baumängel

Mängel an einem Bauwerk, die auf fehlerhafte Entwürfe, Ausführungen oder mangelhaftes Material zurückzuführen sind und den Wert bzw. die Tauglichkeit des Bauwerks mindern. Um vom Verursacher eventuell Nachbesserungs- oder Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können, sollte bei erkennbaren Schäden bereits bei der Bauabnahme schriftlicher Vorbehalt eingelegt werden.

Baunebenkosten

Unter anderem die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten für die Finanzierung.

Bauordnung

Auf Landesebene festgelegte Ordnung für Bauangelegenheiten. Neben dem Verfahren der Baugenehmigung werden auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung, Änderung und den Abbruch baulicher Anlagen geregelt.

Bauspardarlehen

Ein von den Bausparkassen gewährtes nachrangiges Baufinanzierungsdarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke. Je nach Tarif spart der Bausparer beispielsweise 40 % oder 50 % der Bausparsumme an und erhält anschließend ein Bauspardarlehen von entsprechend 60 % bzw.
50 %. Der Vorteil von Bauspardarlehen ist der relativ günstige Darlehenszinssatz.

Bausparen

Regelmäßiges Sparen, um ein Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke zu erhalten. Vor dem Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Mindestsumme festgelegt, zu deren Ansparung sich der Bausparer verpflichtet. Nach der Ansparphase erwirbt er das Recht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Aufgrund steuerlicher Vorteile sowie der Förderung durch die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage für vermögenswirksame Leistungen bleibt das Bausparen eine beliebte Möglichkeit der Immobilienfinanzierung.

Bausparguthaben

Summe der in einem Bausparvertrag bereits angesparten Bausparbeiträge inklusive der Zinsen.

Bausparkasse

Bausparkassen sind Kreditinstitute, deren Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, Einlagen von Bausparern entgegenzunehmen und aus den angesammelten Beträgen den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen zu gewähren. Das Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden. (Gesetz über Bausparkassen § 1.1)

Bausparsumme

Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Dieser setzt sich aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Von der Bausparsumme hängt unter anderem die Höhe des monatlichen Tilgungsbeitrags und der Abschlussgebühr ab.

Bauspartarif

Im jeweiligen Bauspartarif ist festgelegt, wie hoch die Guthabenverzinsung, die Mindestansparsumme, die Mindestlaufzeit und der Darlehenszins sind. Ebenfalls ist die Gebühr, die bei Abschluss des Vertrages fällig wird, festgeschrieben. In der Regel bieten Bausparkassen verschiedene Tarife an.

Bausparvertrag

Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Darlehensnehmer nach Ansparen einer festgelegten Bausparsumme ein Bauspardarlehen zu vorher geregelten Konditionen erhalten kann.

Bauträger

Ein Bauträger erwirbt in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Grundstücke. Auf diesen errichtet das Unternehmen Immobilien, die nach Fertigstellung verkauf werden.

Bauträgermodell

Ein Konzept, das es ermöglicht, noch in der Planungs- bzw. Bauphase befindliche Immobilien kaufen zu können. Dadurch können steuerliche Förderungen genutzt werden.

Bebauungsplan

Ein Plan, in dem die zulässigen baulichen Nutzungsarten rechtsverbindlich festgesetzt werden. Darin sind alle wesentlichen Angaben zur künftigen Gestaltung des Gebiets zu finden. Ein Bebauungsplan beinhaltet beispielsweise die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Baugrenzen, die Anzahl der Geschosse und die Mindestgröße der Baugrundstücke.

Beleihung

Als Sicherheit für den Baukredit wird in den meisten Fällen die zu finanzierende Immobilie herangezogen. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

Beleihungsauslauf

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Der Beleihungsauslauf bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Beleihungswert einer Immobilie. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro, sie hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 %). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56 %.

Beleihungsgrenze

Kreditinstitute dürfen nur bis zu einer bestimmten Grenze Immobilien beleihen. Es kann also nur ein bestimmter Teil des Objekts als Absicherung für das Darlehen dienen. Die Grenze richtet sich nach den für das jeweilige Institut maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften.

Beleihungsobjekt

Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung für die Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden.

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag des jeweiligen Finanzinstituts

Bereitstellungszins

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile.

Betriebskosten

Kosten für den laufenden Betrieb und den Unterhalt einer Immobilie, z. B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge, Reparaturen.

Bewertungszahl

Methode zur Gewährleistung einer gerechten Zuteilungsreihenfolge bei Bausparverträgen. Hierbei werden Faktoren, wie Dauer und Höhe der Sparleistungen berücksichtigt. Für die Zuteilung eines Bausparvertrages. muss die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl erreicht werden.

Bewirtschaftungskosten

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten: umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z. B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.) und nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter alleine tragen muss (z. B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).

Bodenwert

Wert des Grundstücks. Dieser ist abhängig von Größe, Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit und Grad der Erschließung. Zur Berechnung des Bodenwertes gibt es folgende Formel: Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbskosten) x Grundstücksgröße

Bonität

Anderes Wort für Kreditwürdigkeit. Man ist kreditwürdig, wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Zur Beurteilung der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.

Bürgschaft

Ein Vertrag zwischen einem Bürgen und einem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen. Dafür haftet der Bürge mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

CO2-Gebäudesanierung

Die KfW bietet mit CO2-Gebäudesanierungsprogramm den Eigentümern eines Altbaus günstige Darlehen für Umbauarbeiten an, die den Energieverbrauch der Immobilie deutlich senken. Ein solches Programm können Privatpersonen nicht bei der KfW direkt beantragen, sondern es wird ausschließlich über eine vermittelnde Bank beantragt.

Courtage

Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss.

Darlehensbewilligung

Rechtlich verbindliche Zusage eines Darlehensgebers zur Gewährung eines Darlehens.

Darlehensphase

Der Ablauf eins Bausparvertrages ist gegliedert in Spar- und Darlehensphase. An die Sparphase eines Bausparvertrages schließt sich mit Auszahlung des Darlehens die Darlehensphase an. Hierfür muss ein separater Darlehensvertrag geschlossen werden. Während der Darlehensphase zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat seine Darlehensrate an die Bausparkasse. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.

Degressive Abschreibung

Alternative zur linearen Abschreibung von Herstellungs- und Anschaffungskosten für Neubauten. Die degressive Abschreibung erfolgt über jährlich abnehmende Sätze. Die steuermindernde Wirkung ist in den ersten Jahren aufgrund der anfänglich höheren Abschreibung höher.

Disagio

Differenz zwischen Ausgangsbetrag (Nominalbetrag) und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Bei einem Disagio erfolgt eine Zinsvorauszahlung, die zu einer Sollzinssenkung durch die Bank führt. Dies kann für Kapitalanleger vor allem steuerlich interessant sein, da es als Werbungskosten absetzbar ist.

Effektiver Jahreszins

Zinssatz eines Darlehens, in dem nahezu alle anfallenden Kostenbestandteile und Tilgungsmodalitäten berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote und seine Berechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Eigenheimzulage

Staatliche Förderung zur Unterstützung von Kauf- und Bauvorhaben, die zum 1. Januar 2006 abgeschafft wurde.

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Eigenleistung

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Risiken liegen hierbei jedoch im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Eigennutzung

Wenn der Darlehensnehmer seine Immobilie selbst bewohnt, spricht man von Eigennutzung. Diese Art der Nutzung kann für bestimmte Darlehensformen oder Sondervereinbarungen vorgeschrieben sein.

Eigentumswohnung

Wohnung in einem Mehrparteienhaus, die das Eigentum einer Privatperson ist. Der Eigentümer bewohnt diese entweder selbst oder vermietet sie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man nicht nur das Sondereigentum (die Wohnung selbst), sondern auch ein Miteigentumsanteil (Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse.

Einheitswert

Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem unter anderem die Grundsteuer ermittelt wird. Der Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird dem Eigentümer durch den Einheitswertbescheides mitgeteilt.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Eine im Einkommenssteuergesetz (§ 21 EStG) geregelte Einkunftsart. Sie umfasst alle einkommensteuerpflichtigen Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Als Werbungskosten sind zum Beispiel Kosten für Modernisierung, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer sowie Aufwendungen für Wasser und Schornsteinfeger abzuziehen. Zusätzlich können Darlehenszinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

Einliegerwohnung

Eine in einem Einfamilienhaus separat und in sich abgeschlossene Wohnung von mindestens 25 Quadratmetern Wohnfläche mit eigener Küche und sanitären Einrichtungen.

Erbbaurecht

Ein in der Regel zeitlich begrenztes (meist 99 Jahre) Recht, das einem Bauherrn ermöglicht, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus vereinbarten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstückes.

Erbbauzins

Wiederkehrendes Entgelt für die Inanspruchnahme eines Erbbaurechts, das an den Grundstückseigentümer zu zahlen ist.

Erbpacht

Erbpacht ist ein anderes Wort für den Begriff Erbbaurecht. Dieses Recht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus vereinbarten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.

Erhaltungsaufwand

Dem Einkommenssteuergesetz (EStG) zufolge können alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung und Renovierung einer Immobilie anfallen, steuerlich abgesetzt werden. Erhaltungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden können als Werbungskosten im Jahr der Rechnungszahlung sofort in einem Betrag als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Gehen die Modernisierungsarbeiten über eine zeitgemäße, Substanz erhaltende Erneuerung der Immobilie hinaus und wird der Gebrauchswert sogar gesteigert, zählen sie zu den Herstellungskosten.

Erläuterungspflicht

Darlehensgeber und Darlehensvermittler sind verpflichtet, dem Verbraucher vor Abschluss des Vertrages angemessene Erläuterungen zum Vertragsinhalt zu geben.

Erschließung

Gesamtheit der Maßnahmen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dies sind unter anderem der Anschluss des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Für die Anbindung an die Infrastruktur ist in der Regel die Gemeinde verantwortlich, der Grundstückseigentümer wird jedoch an den Kosten beteiligt.

Erschließungskosten

Bevor auf einem unbebauten Grundstück gebaut werden kann, muss das Grundstück baureif gemacht werden. Die Kosten, die dabei entstehen, werden Erschließungskosten genannt. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Ertragswert

Der Ertragswert ist insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern relevant und bildet die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergeben dafür die Berechnungsbasis. Für den Ertragswert werden sie auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet.

Erwerbskosten

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten sowie Kosten für Bodenuntersuchungen oder den Grundbucheintrag. Ist die Immobilie nicht zur Eigennutzung vorgesehen, können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

Fertighaus

Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise. In der Regel wird ein solches Haus schlüsselfertig an den Käufer übergeben. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit zur Auslieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Ausbaus vom Käufer in Eigenleistung übernommen wird.

Festdarlehen

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Sollzinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Sollzinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.

Festzins

Der bei Immobiliendarlehen für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 5, 10 oder 20 Jahre) festgeschriebene Zinssatz. Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von 5 oder 10 Jahren können in dieser Zeit nicht gekündigt werden. Die Kündigung eines Darlehens mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren ist jedoch nach Ablauf von 10 Jahren unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist möglich.

Festzinsdarlehen

Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen vorher bestimmten Zeitraum garantiert – unabhängig davon, ob die Zinsen steigen oder fallen. Das Gegenteil eines Festzinsdarlehens ist ein Gleitzinsdarlehen, bei dem sich die Konditionen in Abhängigkeit des am Markt gültigen Zinses jederzeit ändern.

Feuerversicherung

Eine Versicherung für Schäden an Gebäuden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Im Schadensfall sollte sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) übernehmen. Der Nachweis einer bestehenden Brandversicherung ist für die Finanzierung einer Immobilie Grundvoraussetzung.

Finanzierungsplan

Detaillierte Aufstellung über die Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits sowie über die für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der Eigenmittel. Anhand dessen wird für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt, der die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet und die monatliche Belastung enthält.

Flurkarte

Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Sie kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Flurstück

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer bis zu 60 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung tagesaktuelle Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich zum Ablauf der vorher bestehenden Sollzinsbindung und löst diese Finanzierung ab. Damit beginnt die neue Ratenzahlung. Da zwischen Abschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens für jeden Monat ein geringer Zinsaufschlag fällig wird, liegt die Kondition des Forward-Darlehens in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen für Immobiliendarlehen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Wichtig: Auch wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter oder über dem vereinbarten Zinssatz liegen, muss ein Forward-Darlehen immer zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden.

Fremdkapital

Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.

Geldbeschaffungskosten

Kosten, die bei der Beschaffung von Finanzierungsmitteln entstehen. Dies sind beispielsweise Bearbeitungskosten, Vermittlerprovisionen, Gutachterkosten sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld. Von der Bank erhobene Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

Gemeinschaftseigentum

Bezieht sich in Bezug auf eine Eigentumswohnung auf die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Dazu gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind wie z. B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.

Gesamtschuldner

Wenn mehrere Darlehensnehmer gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Jeder Gesamtschuldner ist damit unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.

Gleitzinsdarlehen

Ein Darlehen, dessen Konditionen die Bank jederzeit aufgrund von marktüblichen Zinsentwicklungen ändern kann. Dieses Zinsänderungsrisiko wird oft mit günstigeren Einstiegskonditionen belohnt.

Grundbuch

Amtliches Verzeichnis eines Bezirks über alle Grundstücke und deren Eigentümer. Es enthält Informationen über Größe, Nutzungsart, Eigentumsverhältnisse, grundstücksgleiche Rechte sowie Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann ein Grundbuch einsehen. Auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Grundbuchamt

Abteilung des Amtsgerichts, in der die Grundbücher und Grundakten geführt werden. An das Grundbuchamt muss man sich für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuchamt wenden.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann. Als berechtigtes Interesse gilt beispielsweise das Kaufvorhaben an einer Immobilie. Um eine Immobilienfinanzierung zu beantragen, ist der Grundbuchauszug notwendig.

Grundbucheinsicht

Bei berechtigtem Interesse kann das Grundbuch beim Grundbuchamt eingesehen werden. Käufer und Eigentümer haben immer ein berechtigtes Interesse und können jederzeit einen Grundbuchauszug verlangen.

Grunderwebssteuer

Steuer, die beim Kauf bebauter und unbebauter Grundstücke fällig wird. Sie kann je nach Bundesland und Örtlichkeit zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises betragen. Auskunft über die genaue Höhe erteilt das örtliche Finanzamt.

Grundflächenzahl

Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl gibt an, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürften beispielsweise 40 % des Grundstücks bebaut werden. Die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen sowie deren Zufahrten sind hierbei mitzurechnen.

Grundpfandrecht

Mit einem Grundpfandrecht sichert ein Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Immobilienbesitzer ab. Hierfür wird beispielsweise eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen.

Grundschuld

Pfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Meist wird eine Grundschuld zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert dieser seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer ab. Die Grundschuld ist abstrakt, das heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann.

Grundschuldbestellung

Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden.

Grundsteuer

Von den Gemeinden nach einheitlichen Grundsätzen erhobene Steuer auf Grundbesitz. Die Höhe hängt im Wesentlichen von dem jeweiligen Einheitswert und dem Hebesatz der Gemeinden ab.

Grundstück

Räumlich abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts eingetragen ist. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, Ihr Objekt in einem für andere Personen und Sachwerte ungefährlichen Zustand zu halten. Sollte dennoch jemand oder etwas durch Ihre Immobilie einen Schaden erleiden, müssen Sie Schadenersatz leisten. Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung können Sie sich gegen diese absichern.

Herstellungskosten

Kosten, die bei der gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes anfallen. Dies sind unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für Außenanlagen sowie Gebühren für die Baugenehmigung.

Hypothek

Möglichkeit für Gläubiger ihre Forderung gegenüber dem Immobilieneigentümer durch das Grundstück abzusichern. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Das heißt, dass die Hypothek erlischt, sobald die persönliche Forderung bezahlt ist. Heutzutage ist die Hypothek weitestgehend durch die Grundschuld ersetzt worden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Hypothekendarlehen

Durch ein Grundpfandrecht gesichertes langfristiges Darlehen. Um den Hypothekendarlehensnehmer gegen kurzfristige Zinsschwankungen abzusichern, wird der vereinbarte Zins für einige Jahre festgeschrieben.

Immobilie

Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen bei einer Bank, um ein Haus oder eine Wohnung zu bauen oder zu kaufen. Das Darlehen wird über einen Zeitraum von mehreren Jahren oder Jahrzehnten wieder zurückgezahlt.

Instandhaltungskosten

Kosten, die zur Beseitigung der üblichen und gebrauchsbedingten Abnutzung bei Immobilien anfallen. Darunter fallen beispielsweise regelmäßige „Schönheitsreparaturen“ oder die Instandhaltung der Heizungsanlage. Instandhaltungskosten können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Instandhaltungsrücklage

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebener, regelmäßig zu zahlender Betrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen.

Kapitalanlage

Anschaffung einer Immobilie zur Vermietung oder Verpachtung, um durch Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile Gewinn zu erzielen.

Kapitaldienstfähigkeit

Fähigkeit eines Darlehensnehmers, die monatlichen Kosten eines Darlehens aus seinen laufenden Einkünften abzudecken. Die Kapitaldienstfähigkeit wird vor jeder Darlehensvergabe geprüft.

Kapitalkosten

Die Zinsen, die ein Kunde für die in Anspruch genommenen Finanzierungsmittel zahlen muss.

Kaufvertrag

Notariell beurkundeter Vertrag, mit dem der Kauf einer Immobilie erfolgen muss, um rechtsgültig zu sein. Im Kaufvertrag werden unter anderem auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer tritt seine Rechten und Pflichten an den Käufer ab und verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, sobald er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat.

KfW

KfW ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie ist ein bundeseigenes Institut und vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen privater Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft unterstützt werden sollen. Da die KfW ihre Mittel nicht selbst vergibt, kann die Beantragung eines KfW-Darlehens nicht bei ihr selbst erfolgen, sondern muss über eine vermittelnde Bank laufen.

KfW-Wohneigentumsprogramm

Das von der KfW angebotene Wohneigentumsprogramm eignet sich für alle, die eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchten.

Konditionen

Unter Konditionen versteht man die Kosten, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu gewähren. Dazu gehören Sollzinssatz, Dauer der Sollzinsfestschreibung, Tilgungssatz, Auszahlungskurs sowie Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen und Beginn der Tilgung. Die günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Faktoren und durch sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

Konsumentenkredit

Ein Konsumentenkredit richtet sich an private Haushalte und dient der Finanzierung des Güterverbrauchs. Er bietet sich insbesondere für Beträge zwischen 5.000 und 50.000 Euro an. Die monatliche Rate wird je nach Laufzeit (bis zu 10 Jahre) und Konditionen des Kredits festgelegt und ist in der Regel für die gesamte Laufzeit gültig. Sondertilgungsoptionen sind selbstverständlich möglich.

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft gestützt werden sollen. Da die KfW ihre Mittel nicht selbst vergibt, kann die Beantragung eines KfW-Darlehens nicht bei ihr selbst erfolgen, sondern muss über eine vermittelnde Bank laufen.

Laufzeit

Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung eines Darlehens. Die Laufzeit ist von der Tilgung und vom Sollzinssatz abhängig. Häufig wird der Begriff Laufzeit mit dem der Sollzinsbindung verwechselt. Die Sollzinsbindung beschreibt jedoch lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Legitimation

Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses ausweisen. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstituts die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. In diesem Fall übernimmt in der Regel die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens die Legitimationsprüfung.

Lineare Abschreibung

Alternative zur degressiven Abschreibung von Herstellungs- und Anschaffungskosten für Neubauten. Hierbei bleiben die jährlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant. Somit bleibt auch die Steuer mindernde Wirkung gleich.

Löschungsbewilligung

Öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers (z. B. Kreditgeber). Nach der Rückzahlung des Darlehens wird hiermit der Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) zugestimmt.

Löschungsbewilligung

Öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers (z. B. Kreditgeber). Nach der Rückzahlung des Darlehens wird hiermit der Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) zugestimmt.

Modernisierung

Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes sowie Anpassung an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Erreicht werden kann dies zum Beispiel durch Veränderungen am Grundriss oder die Erneuerung der Ausstattung. Die Modernisierung einer Immobilie steigert nicht nur dauerhaft deren Wert und kann helfen, Energiekosten zu verringern, sondern erhöht auch die Lebensqualität und den Wohnkomfort.

Muskelhypothek

Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung, also persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Risiken liegen in hohem Zeitaufwand, längerer Bauzeit, eventuell unzureichender fachlicher Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Nachfinanzierung

Finanzierungsbedarf, der über den ursprünglich abgeschlossenen Nettodarlehensbetrag hinausgeht. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder benötigt werden.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen Nebenkosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis bezahlt werden müssen. Dies sind die Grunderwerbssteuer (variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 und 6 %), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 %) und ggf. Maklerprovision. Bei der Kalkulation der Gesamtinvestition dürfen diese Kosten nicht vernachlässigt werden. Nach dem Erwerb fallen laufende Nebenkosten wie Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten der Immobilie an. Diese müssen bei der Ermittlung der monatlichen Belastung berücksichtigt werden.

Nebenleistungen

Nebenleistungen sind alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers. Dies sind beispielsweise Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren.

Negativbescheid

Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, mit dem bestätigt wird, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden. Diese Bestätigung muss vor Bestellung einer Grundschuld vorliegen.

Negativbescheinigung

Gemeinden steht grundsätzlich bei allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, das keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass sie dieses Recht nicht ausüben wird.

Nichtabnahmeentschädigung

Werden zugesagte Darlehen oder Teilbeträge von einem Darlehensnehmer nicht abgenommen, entsteht dem Kreditinstitut ein Verlust. Diesen muss der Darlehensnehmer durch eine entsprechende Entschädigung ausgleichen.

Nominalzins

Alte Bezeichnung für die Höhe der Darlehensverzinsung, die mit der neuen Verbraucherkreditlinie vom 11.06.2010 durch den Begriff „Sollzins“ ersetzt wurde.

Notaranderkonto

Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto, auf dem fremde Gelder treuhänderisch verwaltet werden. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, wenn die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

Notarieller Kaufpreis

Der Kaufpreis, der in dem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag festgeschrieben ist. Der notarielle Kaufpreis ist unter anderem maßgebend für die steuerliche Abschreibung, die Grunderwerbssteuer sowie für die Ermittlung des Beleihungswertes.

Ökologisch Bauen

Mit dem Programm "Ökologisch Bauen" fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene Bauvorhaben, die gewisse Anforderungen erfüllen. Eine mit diesen Mitteln finanzierte Immobilie muss beispielsweise deutlich weniger Energie verbrauchen als Bestandsbauten.

Preisangabenverordnung

Um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Kosten, Preise und Effektivzinssätze aufzulisten.

Prolongation

Verlängerung eines bestehenden Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung. Bei einer Prolongation findet kein Wechsel des Darlehensgebers statt, sondern es werden lediglich die Konditionen an die aktuellen Werte und die aktuelle Situation des Darlehensnehmers angepasst.

Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

Rangstelle

Gläubiger eines Darlehensnehmers werden in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch gelistet. Die jeweilige Rangstelle ist im Fall einer Zwangsvollstreckung wichtig, da die Forderungen der Reihe nach bedient werden.

Ratenkredit

Ratenkredit ist eine synonyme Bezeichnung für Konsumentenkredit. Diese Darlehenart für Darlehen zwischen 5.000 und 50.000 Euro dient der Finanzierung des privaten Güterverbrauchs. Für eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren wird ein fester Zinssatz vereinbart. Sondertilgungsoptionen sind selbstverständlich möglich.

Renovierung

Instandhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines Immobilienobjekts. Im Gegensatz zur Modernisierung geht es nicht vorrangig darum, den Wert zu erhöhen oder die Wohnqualität der Immobilie zu verbessern.

Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlter (getilgter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand des mit dem Darlehen verbundenen Tilgungsplans festgestellt werden.

Restschuldversicherung

Möglichkeit des Darlehensnehmers, seine Darlehensraten gegen Tod, Unfall oder Krankheit abzusichern. In der Regel wird die im Todesfall noch ausstehende Restschuld durch die Versicherungsgesellschaft beglichen. Außerdem werden zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Unfall- oder Krankenversicherung angeboten.

Rückauflassungsvormerkung

Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks. Der Eintrag einer solchen Vormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken vor, die von Städten und Gemeinden verkauft werden. Der Kauf des Grundstücks ist mit bestimmten Auflagen verbunden. Hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer (in diesem Fall die Stadt) einen Anspruch auf Rückübertragung.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitige Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages durch den Darlehensgeber. Die Bank behält sich vor, von dem Vertrag zurückzutreten, wenn zum Beispiel nachträglich Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber, zurückzutreten und eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen.

Sachwertverfahren

Verfahren zur Ermittlung des Wertes eigengenutzter Immobilien. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. Bei der Berechnung des Gebäudewertes wird in der Praxis häufig ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird das Sachwertverfahren nur unter bestimmten Umständen angewendet.

Schätzkosten

Kosten, die bei der Wertermittlung einer Immobilie anfallen.

Schufa

Abkürzung für die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Von den ihr angeschlossenen Instituten erhält die Schufa Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Auf Anfrage stellt sie diese Informationen den Banken zur Verfügung – selbstverständlich unter strenger Beachtung des Datenschutzes.

Schuldnertausch

Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Ein Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Darlehensgebers durchgeführt werden. Die Bewilligung erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 bis 2 % der Restschuldsumme.

Schuldübernahme

Bei einer Schuldübernahme tritt der bisherige Darlehensnehmer aus dem Darlehensvertrag aus und ein neuer Darlehensnehmer ein. Dieser Vorgang setzt das Einverständnis aller Vertragsparteien voraus. Ein notarieller Vertrag oder eine notarielle Beurkundung eines Vertrags ist zwingend notwendig. Sofern die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut wie die des bisherigen ist, ist eine Schuldübernahme in der Regel problemlos möglich.

Schuldzinsen

Entgelt für die Überlassung von Finanzierungsmitteln. Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Finanzierungskosten vor oder nach dem Einzug des Mieters angefallen sind.

Schuldzinsenabzug

Bei vermieteten Objekten sind Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich absetzungsfähig.

Sofortkredit

Sofortkredite sind Konsumentenkredite für einen Betrag zwischen 5.000 und 50.000 Euro, die zu einem festen Zinssatz für eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbart werden. Da für diese Darlehen keine Grundschuld auf eine Immobilie benötigt wird, eignen sie sich insbesondere für Mieter sowie für Besitzer bereits belasteter Immobilien.

Sollzinsbindung

Ist ein anderes Wort für Sollzinsfestschreibung. Es bezeichnet die Zeitspanne, für die der Sollzins im Darlehensvertrag fest vereinbart und somit gebunden ist. Nach Ablauf dieser Frist, kann der Kreditnehmer den Zinssatz neu verhandeln oder den Darlehensgeber wechseln.

Sollzinssatz

Der entweder gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird – vor Inkrafttreten der neuen Verbraucherkreditrichtlinie am 11.06.2010 wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt.

Sondereigentum

Durch das Wohnungseigentumsgesetz werden zwei Arten von Sondereigentum unterschieden. Zum einen gibt es das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (= Wohnungseigentum) und zum anderen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (= Teileigentum).

Sondernutzungsrecht

Bei Mehrfamilienhäusern werden oftmals Sondernutzungsrechte für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vergeben. Beispielsweise, wenn Kfz-Stellplätze für bestimmte Wohnungseigentümer freigehalten werden. Auch für Gartenanteile und Kellerräume werden Sondernutzungsrechte vergeben.

Sondertilgung

Tilgungen, die über die im Darlehensvertrag vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Durch Sondertilgungen können Darlehensnehmer zusätzliche Tilgungsleistungen erbringen und somit ihre Restschuld weiter verringern. Zudem können Sondertilgungen die regelmäßigen Darlehensraten verringern oder die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzen.

Sparphase

Bezeichnung für die Phase eines Bausparvertrages, während der ein Bausparer entweder monatlich gleichbleibende Beträge auf seinen Bausparvertrag einzahlt oder in unregelmäßigen Abständen größere Einahlungen vornimmt. Möglich wäre auch das gesamte Mindestguthaben mit einer Einmalzahlung einzubringen.

Staatliche Förderung

Die größte Abteilung der staatlichen Förderung - die Eigenheimzulage - wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Über KfW-Darlehen können Hausbauer jedoch weiterhin an preiswerte Darlehen gelangen. Vermieter profitieren unterdessen von steuerlichen Vergünstigungen, wie z. B. Abschreibungen. Zudem bieten die Länder für den Wohnungsbau zinsgünstige Darlehen, laufende Zuschüsse und Bürgschaften. Nähere Auskünfte erhalten Sie bei den örtlichen Ämtern für Wohnungswesen oder beim Bürgermeisteramt.

Teilauszahlungszuschlag

Entgelt für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstituts, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird. Dieser Zuschlag variiert je nach Bank: Manche Institute berechnen nichts, bei anderen kann es zwischen 50 und 100 Euro kosten.

Teileigentum

Bezeichnung für das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Kellerräume oder Garten). Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum.

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene voneinander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dies ermöglicht, die einzelnen Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Unter anderem gibt die Teilungserklärung an, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung

Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet – zusammen mit dem Zinssatz – über die Höhe der Darlehensrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Tilgungsaussetzung

Darlehensnehmer können anstatt der üblichen monatlichen Tilgungsleistungen auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Hierbei werden lediglich die anfallenden Zinsen gezahlt. Als Tilgungsersatz einigen sich beide Vertragspartner auf ein so genanntes Tilgungssurrogat. Dieses wird separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.

Tilgungsfreie Jahre

Eine zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer vereinbarte Zeit nach Darlehensauszahlung, zu der noch keine Tilgung der Darlehensschuld erfolgt.

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung des Darlehensverlaufs in Form einer Auflistung der fälligen Zahlungen und der jeweils verbleibenden Schuld im Darlehensverlauf. Zudem zeigt der Tilgungsplan die Höhe des in der monatlichen Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteils auf. Er kann jedoch nur für die Zeit der Sollzinsbindung verlässliche Zahlen benennen. Nach einer Prolongation oder Umschuldung ist ein neuer Tilgungsplan für das neue Darlehen notwendig.

Tilgungssatz

Höhe der anfänglichen Tilgung bei Annuitätendarlehen. Bei vereinbarter endfälliger Tilgung ist dies die Höhe der Sparrate.

Tilgungssurrogat

Wenn eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird, muss das Darlehen in der Regel endfällig an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Daher muss der Darlehensnehmer für die Tilgungsaussetzung einen Tilgungsersatz – auch Tilgungssurrogat genannt – besparen. Hierfür bieten sich beispielsweise Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge oder Investmentfonds an.

Tilgungsverrechnung

Durch Tilgungsleistungen reduziert sich die Restschuld sofort oder in regelmäßigen Abständen. Den Zeitpunkt für die gibt die Tilgungsverrechnung an. Bei einer „sofortigen Tilgungsverrechnung“ beispielsweise wird die Zahlung entsprechend dem Eingang der Tilgung sofort mit der Restschuld verrechnet.

Treuhandzahlung

Möglichkeit, ein Darlehen bereits vor Erfüllung aller Auflagen (z.B. Eintragung der Grundschuld) auszahlen zu lassen. Die Auszahlung erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (so genannte Treuhänder), die das Geld an den endgültigen Empfänger weiterleiten, wenn alle Auflagen erfüllt sind.

Umschuldung

Eine Form der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung, bei der der Darlehensgeber gewechselt wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Diese Bescheinigung wird für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch verlangt.

Variabler Zins

Sollzinssatz, der nicht für eine bestimmte Zeit (z.B. 10 Jahre) festgeschrieben ist, sondern während der Laufzeit des Darlehens jederzeit einseitig durch den Darlehensgeber geändert werden kann. Häufig wird die Anpassung von einem Index (z.B. EURIBOR) bedingt.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz alle drei oder sechs Monate an den Marktzins angepasst. Zu diesen Terminen kann das Darlehen ganz oder teilweise zurückgeführt werden.

Verkehrswert

Der Preis einer Immobilie, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Vermögensbildungsgesetz

Gesetz, mit dem die Arbeitgeber dazu angehalten werden, ihren Mitarbeitern vermögenswirksame Leistungen zu zahlen. Diese werden durch Gewährung der Arbeitnehmersparzulage je nach Anlageart öffentlich gefördert.

Vorfälligkeitsentschädigung

Summe, die Kreditinstitute in der Regel verlangen, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung vorzeitig rückführen möchte.

Vorfälligkeitsschutz

Mit dem Vorfälligkeitsschutz kann man für den Fall eines berufsbedingten Umzugs oder Härtefalls eine vorzeitige Kündigung seines Darlehens sicherstellen. Gegen die Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann man - sofern die Immobilie verkauft wird - bei Eintritt eines der festgelegten Fälle das Darlehen zurückzahlen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Vorfinanzierungskredit

Wer zwar einen Bausparvertrag hat, aber schon vor Zuteilung der Bausparsumme finanzielle Mittel für die Finanzierung seiner Immobilie benötigt, kann einen Vorfinanzierungskredit aufnehmen. Bei Zuteilung der Bausparsumme wird der Vorfinanzierungskredit automatisch durch die Bausparsumme abgelöst. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung ist das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben beim Vorfinanzierungskredit noch nicht angespart.

Vorkaufsrecht

Ein im Grundbuch in Abt. II eingetragenes Recht, das dem Begünstigten zusichert, dass er im Falle eines Verkaufs an einen Dritten die Immobilie zu den zwischen Verkäufer und dritter Person ausgehandelten Vertragsbedingungen selbst erwerben kann. Möchte er dies nicht, muss er dem Verkauf zustimmen.

Vorschaltdarlehen

Hypothekendarlehen mit kurzer Sollzinsbindung (ca. zwei Jahre), das vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden kann, um beispielsweise bei gesunkenen Zinsen einen längerfristigen Vertrag abzuschließen. Insofern eignet sich ein solches Darlehen vor allem zur Überbrückung von Hochzinsphasen. Allerdings sind die Konditionen in der Regel auch teurer als die von langfristigen Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz.

Vorvertragliche Informationen

Allgemeine vorvertragliche Informationen sind auf dem Europäischen Standardisierten Merkblatt festgehalten und müssen dem Darlehensnehmer sowohl vom Darlehensgeber als auch vom Vermittler rechtzeitig vor Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Sie dienen als Überblick und Vergleichsgrundlage. Eigene vorvertragliche Informationen der Darlehensvermittler selbst müssen dem Verbraucher zusätzlich vor Abschluss des Darlehensvermittlungsvertrages übergeben werden.

Wegerecht

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine eventuelle Wertminderung des Objekts durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Wertermittlung

Feststellung des tatsächlichen Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus deren Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über dessen Ertragswert bestimmt, der sich aus der Jahresnettokaltmiete errechnet.

Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche ist bei jedem Bauantrag und bei jeder Finanzierungsanfrage ein wichtiger Bestandteil. Zur Wohnfläche gehören:

- 100 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe von mindestens 2 m

- 50 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m sowie nach allen Seiten geschlossene Räume (z. B. Wintergärten)

- max. 50 % der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachgärten, wenn sie ausschließlich zum Wohnraum gehören

Nicht anrechenbare Flächen sind der Keller, nicht ausgebaute Dachböden, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Schuppen und Garagen.

Wohnkredit

Ein Wohnkredit ist ein Konsumentenkredit für einen Betrag zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Er wird zu einem festen Zinssatz für eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbart. Für einen solches Darlehen wird zwar keine Grundschuld auf eine Immobilie benötigt, aber es wird speziell an Immobilienbesitzer vergeben.

Wohnrecht

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

Wohnungsbauprämie

Staatliche Belohnung auf Einzahlungen auf einen Bausparvertrag. Diese können sich unbeschränkt Steuerpflichtige ab 16 Jahren, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, sichern.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum umfasst einerseits Sondereigentum an einer Eigentumswohnung und andererseits auch den Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Wohnhausgrundstück).

Wohnungseigentumsgesetz

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum. Im Wohnungseigentumsgesetz ist Wohnungseigentum definiert und sind die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümer geregelt.

Wohnwirtschaftliche Zwecke

Die Vergabe von Bauspardarlehen erfolgt nur, wenn die Gelder für einen wohnwirtschaftlichen Zweck eingesetzt werden. Als wohnwirtschaftliche Zwecke gelten der Bau, Kauf oder die Modernisierung von Immobilien. Zudem kann der Bausparer mit dem Bauspardarlehen Bauland oder Erbbaurechte erwerben oder sich Rechte zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (z. B. in einem Seniorenstift) sichern. Darüber hinaus ist mit diesen Mitteln die Umschuldung einer bereits bestehenden Baufinanzierung möglich.

Zahlungsart

Für Ratenzahlungen gibt es unterschiedliche Terminmöglichkeiten. Diese werden „Zahlungsart“ genannt. Bei einer monatlichen Ratenzahlung heißt vorschüssig zum Monatsanfang, mittelschüssig zur Monatsmitte und nachschüssig zum Ende des Monats.

Zins

Geld, das der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Überlassung des Darlehens zahlen muss. Üblicherweise wird der Zins als Prozentsatz angegeben.

Zinsabschlag

Seit dem 01.01.1993 werden grundsätzlich alle Zinseinkünfte mit einem Abschlag versehen. Den Betrag ziehen die Kreditinstitute vom Zins ab und leiten ihn direkt an das Finanzamt weiter. Durch einen Freistellungsauftrag an das Kreditinstitut kann der Abzug verhindert werden. Zinsen auf ein Bausparguthaben sind auch ohne Freistellungsauftrag vom Zinsabschlag befreit, wenn dem Bausparer im Kalenderjahr der Gutschrift der Kapitalerträge für Bausparbeiträge eine Arbeitnehmersparzulage oder eine Wohnungsbauprämie gewährt wird.

Zinsänderungsrisiko

Bei einem Gleitzinsdarlehen kann sich der Zinssatz während der Darlehenslaufzeit ändern, da er nicht festgeschrieben ist, sondern sich an die Marktzinsen anpasst. So besteht das Risiko, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit verschlechtert. Dieses Zinsänderungsrisiko wird aber oft mit zunächst günstigeren Einstiegskonditionen belohnt.

Zinsbindung

(= Zinsfestschreibung) Der Begriff der Zinsbindung wurde durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie ersetzt durch den Begriff "Sollzinsfestschreibung".

Zinsbindungsfrist

Zeitspanne, für die der Sollzins im Darlehensvertrag fest vereinbart und somit gebunden ist. Nach Ablauf dieser Frist, kann der Kreditnehmer den Zinssatz neu verhandeln oder den Darlehensgeber wechseln.

Zusatzsicherheit

Sicherheiten, die bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen oder nicht ausreichender Bonität verlangt werden. Diese Sicherheiten können beispielsweise Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen von Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren sein.

Zuteilung

Sobald ein Bausparvertrag zu einem bestimmten Stichtag das Mindestsparguthaben, die Mindestsparzeit und die Bewertungszahl erreicht hat, kann er zugeteilt – also ausgezahlt – werden. Die Auszahlung erfolgt dann nicht automatisch, sondern muss vom Bausparer aktiv beantragt werden.

Zwangsvollstreckung

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche von Gläubigern gegenüber einem Schuldner.

Zwischenfinanzierung

Dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z. B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel (also des eigentlichen Immobiliendarlehens) abgelöst.